Девелоперский бизнес крайне закредитован. Система построена на дешевых кредитах, которых просто больше нет.

Девелопер готовит проект, выбивает землю, справки, разрешения, роет котлован.
Идет в банк (банки), к инвесторам, привлекает (синдицированный) кредит на строительство, рассказывая, как быстро растут цены на столичную  недвижимость и как это выгодно.
Потом находятся покупатели, которые за кривые стены, построенные дешевой рабочей силой готовы отвалить миллион, и частные инвесторы-спекулянты, которые оборотные средства вкладывают в недвижимость, а затем надеются продать на растущем рынке, когда из котлована вырастет дом и вырастут цены.

Строительной компании за работу платят тоже из кредитов.

Когда все достроено и продано, строительные работы закончены и оплачены, дом сдан в эксплуатацию, девелопер выводит большую часть прибыли (а не реинвестирует), привлекает новый кредит и все по новой. Норма прибыли — 300%. Так как проектов ведется одновременно много, то старые кредиты рефинансируются за счет привлечения новых.

Если вы инсайдер — то можете на этапе «котлована» или «стройки» купить жилье в полтора-два раза дешевле и через полгода перепродать. Вот такой вот был большой бум.

В весной-летом 2007 цены выросли до таких высот, что конечных покупателей стало проблематично находить — нужна новая квартира за такие деньги нужна не такому уж большому количеству людей. Частные инвесторы поняли, что запахло жареным, стали выходить из рынка. В апреле по многим объявлениям о продаже квартир сходу давали скидки 10-15-20%. Частники продавали срочно.

На западе начались проблемы с ликвидностью — из-за ипотечного кризиса кредитный рынок сжался — инвесторы перестали выдавать кредиты на Россию — у них дома проблемы и деньги нужны там. Сейчас все усугубилось в разы.

Девелоперы закрывают новые проекты, обещают лишь достроить то, что уже начали. Но удастся это не всем. В декабре у многих компаний будет оферта по кредитам и облигациям — долги нужно возвращать, и это тот самый момент, когда это требуется сделать. Но как эти деньги вернуть? Рефинансировать на таком рынке ничего нельзя — новых кредитов не привлечь ни на западе, ни дома. Как расплачиваться со строителями?

Ответ — квартирами. Сроители эти квартиры на хую вертели. Они будут их сразу же выставлять на рынке. Чтобы продать их сразу, будут делать значительные скидки 30-40%. Девелоперам деньги тоже очень нужны — более того, они самые жадные в этой цепочке. Чтобы не проигрывать строителям им тоже придется существенно снизить цены.
Начнется это в декабре и усугубится, предположительно, весной.

Чтобы получить представление о текущих ценых вы можете позвонить в агенства или напрямую к девелоперам и поторговаться — увидите ТЕКУЩУЮ цену предложения.

Государство поддержит некоторые компании, выкупив или рефинансировав долги.
Но многим придется ощутить, что такое сидеть на лопающемся пузыре.

————————————

Этот документ был скопирован с FAVOR.com.ua (https://favor.com.ua/ru/blogs/662.html).
Все права на материал сохраняются за его автором. При перепубликации, ссылка на источник материала обязательна!
Дата документа: 27 октября 2008 г.